In der Immobilienbewertung kommen wir häufig an den Punkt, das Herstellungswerte zum Marktwert von Marktteilnehmern addiert werden. Ist das richtig oder falsch?

Wer sich fragt worüber ich rede, hier ein Beispiel. Eine Familie kauft eine Eigentumswohnung im Jahr 2015 für 250.000 EUR. Vor dem Einzug werden Bad, Küche, Elektroverteilung sowie die Bodenbeläge  für 60.000 EUR modernisiert. Wenige Jahre später, z.B. im Jahr 2017 soll die Wohnung verkauft werden. Wieviel ist denn die Wohnung nun Wert ohne dass wir eine allgemeine Wertentwicklung unterstellen.

Wäre Ankaufspreis + Modernisierung als neuer Marktwert richtig? In diesem Fall wären es dann 250.000 + 60.000 = 310.000 EUR.

Die Antwort ist ganz klar nein!

Man muss sich ein anderes Beispiel ansehen um zu verstehen, das der Wert des Verkaufsobjektes nicht im selben Maß wie die getätigten Modernisierungsinvestitionen steigt.

Stellen wir uns vor, für einen gebrauchten Golf 1 (Wert 500 EUR) werden neue Felgen Alufelgen gekauft (Wert 1500). Was ist der Golf dann mit den Felgen wert? Ein Käufer wird sicher den Golf mit den neuen Felgen einem ansonsten gleichwertigen Fahrzeug vorziehen, aber 2000 EUR er für das alte Auto nicht zahlen.  Dieses kann man genauso auf die Immobilien übertragen.

Warum ist das so?

  • die eigene Gestaltungsfreiheit, Details nach eigenen Vorstellungen umzusetzen, entfällt
  • ggf. würde ein Handwerker selber für sich den Umbau viel günstiger gestalten können
  • es bleibt eine „alte Wohnung“ auch wenn Sie innerlich modern ist

Die Frage mit der wir uns in der Bewertung dann beschäftigen müssen ist nicht was die Herstellung gekostet hat, sondern was der übliche Marktteilnehmer bereit wäre für dieses Kaufobjekt zu zahlen. „Üblich“ soll deutlich machen, dass es in absoluten Einzelfällen (unüblich) auch Liebhaber gibt, die bereit sind mehr für eine Sache auszugeben.