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· Lars Reinke · Lesezeit ca. 5 Minuten · Bewertung

Restnutzungs­dauer­gutachten: FG Niedersachsen vergibt Modernisierungs­punkte für einen unveränderten Grundriss

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, darf das Gebäude schneller abschreiben, wenn es tatsächlich kürzer nutzbar ist als die 50 Jahre, die das Gesetz pauschal annimmt. Das Finanzgericht Niedersachsen hat mit Urteil vom 18. Juni 2026 (Az. 15 K 31/24) ein Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) als Nachweis anerkannt: Für eine Eigentumswohnung aus dem Jahr 1967 gilt eine Nutzungsdauer von 39 Jahren. Spannend für die Praxis ist eine Randfrage: Auch ein Grundriss, der seit dem Bau nicht verändert wurde, kann Modernisierungspunkte bringen.

Grafik: Modernisierungspunkte ohne Modernisierung – ein zeitgemäßer Grundriss zählt. Im Hintergrund ein alter Wohnungsgrundriss auf dem Schreibtisch

Worum es geht: 50 Jahre per Gesetz oder die tatsächliche Nutzungsdauer

Vermieter schreiben die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Jahre ab, den Anteil für Grund und Boden dagegen nicht. Für Wohngebäude, die zwischen 1925 und Ende 2022 fertiggestellt wurden, sieht § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG jährlich 2 Prozent vor. Das entspricht einer Nutzungsdauer von 50 Jahren, unabhängig davon, wie alt das Gebäude beim Kauf schon ist.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG lässt eine Ausnahme zu: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf die Abschreibung nach dieser kürzeren Dauer bemessen werden. Den Nachweis muss der Eigentümer führen. Der Bundesfinanzhof hat 2024 (Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23) klargestellt, dass dafür jede Methode in Frage kommt, die im Einzelfall geeignet ist. Ein Gutachten auf Grundlage der ImmoWertV ist ein solcher Weg.

Was das Finanzgericht Niedersachsen entschieden hat

Im entschiedenen Fall ging es um eine vermietete Eigentumswohnung, die 1967 errichtet wurde. Das Gericht hat eine tatsächliche Nutzungsdauer von 39 Jahren anerkannt, die per Sachverständigengutachten nach der ImmoWertV ermittelt wurde. Damit fällt die jährliche Gebäude-AfA höher aus als bei den gesetzlich typisierten 50 Jahren.

Der amtliche Leitsatz lautet:

„Ist der Grundriss einer im Jahr 1967 errichteten Eigentumswohnung seither unverändert geblieben, so kann er gleichwohl noch überwiegend zeitgemäßen Ansprüchen genügen. Dies kann zur Folge haben, dass für ihn für Zwecke der Vergabe von Modernisierungspunkten bei Anwendung der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV mit einer Modernisierung vergleichbare Modernisierungspunkte zu berücksichtigen sein können.“

Modernisierungspunkte ohne Modernisierung: Was dahintersteckt

Wie lange ein älteres Wohngebäude noch genutzt werden kann, ermitteln Sachverständige nach dem Modell in Anlage 2 der ImmoWertV. Ausgangspunkt sind die Gesamtnutzungsdauer und das Alter des Gebäudes. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer. Dafür werden Punkte vergeben, insgesamt höchstens 20:

Die Verordnung sagt dazu ausdrücklich: Wenn nicht modernisierte Bauteile noch zeitgemäßen Ansprüchen genügen, sind mit einer Modernisierung vergleichbare Punkte zu vergeben. Genau das hat das Gericht auf den Grundriss angewendet. Ein Grundriss von 1967, der heute noch überwiegend zeitgemäß ist, kann also Punkte bringen, obwohl nie umgebaut wurde.

Wichtig für das Verständnis: Mehr Modernisierungspunkte bedeuten eine längere Restnutzungsdauer und damit eine niedrigere Abschreibung. Das Urteil ist deshalb kein Freibrief für möglichst kurze Nutzungsdauern. Es zeigt, dass ein Gutachten jedes Bauteil einzeln würdigen muss, auch die nicht modernisierten. Wer das überspringt, riskiert, dass Finanzamt oder Gericht das Ergebnis nicht akzeptieren. Die ImmoWertV selbst betont, dass das Modell die sachverständige Würdigung des Einzelfalls nicht ersetzt.

Was eine kürzere Nutzungsdauer ausmachen kann

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Entfallen von den Anschaffungskosten 200.000 Euro auf das Gebäude, beträgt die AfA bei 50 Jahren 4.000 Euro im Jahr. Bei 39 Jahren sind es rund 5.130 Euro, also etwa 2,56 Prozent statt 2 Prozent. Wie viel davon tatsächlich als Steuerersparnis ankommt, hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Dem stehen die Kosten für das Gutachten gegenüber.

Was Vermieter daraus mitnehmen können

Unsere Einordnung

Die Restnutzungsdauer ist kein Steuerthema allein. Sie ist ein fester Baustein jeder Verkehrswertermittlung nach der ImmoWertV und beeinflusst den Wert einer Immobilie unmittelbar. Lars Reinke ist Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert) und Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön. Das Modell der Anlage 2 und die sachverständige Würdigung einzelner Bauteile gehören für uns zum Alltag.

Das Urteil zeigt aus unserer Sicht vor allem eines: Ein Gutachten überzeugt nur, wenn es den Einzelfall sorgfältig begründet. Restnutzungsdauergutachten erstellen wir nicht selbst. In unserer Beratung weisen wir Eigentümer aber darauf hin, wenn sich ein solches Gutachten für ihre vermietete Immobilie lohnen könnte. Für vermietete Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser in Kiel und Hamburg ist unsere Marke Zinshauslotse Ihr Ansprechpartner.

Stand: 05.11.2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Er gibt das Urteil anhand des amtlichen Leitsatzes und der veröffentlichten Kernaussagen wieder. Das Rechenbeispiel ist vereinfacht. Ob eine kürzere Nutzungsdauer in Ihrem Fall steuerlich anerkannt wird, hängt vom Einzelfall ab und ist mit Ihrem Steuerberater zu klären. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben.

Quellen